你的“车位管理费”交对了吗？从青岛“万元罚单”看小区收费的隐形陷阱

你是否遇到过这样的糟心事：明明买了车位，却因为没交“车位管理费”，被物业拦在小区门口不让进？或者你是否一直疑惑：我明明交了高昂的物业费，为什么还要单独为地下车库交一笔管理费？这难道不是重复收费吗？

今天，我们从2025年4月8日青岛发生的一起具有里程碑意义的行政处罚案例说起，深度扒一扒小区车位管理费背后的“猫腻”与法律真相。

一、 划时代的“万元罚单”：物业不能做“路霸”

事情的起因是这样的：

青岛西海岸新区某物业公司，为了催收车位服务费，强制要求未缴费的业主下车登记，否则不予抬杆放行。这看似只是“麻烦一下”的登记行为，实则是对业主通行权利的软性限制。

处理结果：

青岛西海岸新区综合行政执法局对该物业公司做出了罚款1万元的处罚决定。

> 为什么说这个案例意义重大？

> 虽然1万元金额不大，但这极有可能是全国范围内首次有行政部门明确出手，针对物业“限制通行”这一软暴力催收行为进行的行政处罚。它释放了一个强烈的信号：物业没有权利阻拦业主回家的路。

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“下车登记” = “停水停电”？

很多人觉得，让你下个车登记一下，又不是不让你进，算不上暴力吧？错！

从本质上讲，“不抬杆、强迫登记”与“断水、断电”是一样的。它们都是物业利用手中的管理职权，非法限制业主正常使用自家房产或车位，以此来要挟业主缴费。这种“土皇帝”作风，不仅激化矛盾，更是明令禁止的违法行为。

二、 法律盾牌：谁给了物业“拦路”的权利？

答案是：没有任何法律给过他们这种权利。

如果物业以欠费为由拦截车辆，你可以直接甩出以下法律依据：

1. 国家层面：《民法典》

《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

* 解读： 法条中的“等方式”，涵盖了限制通行等一切妨碍业主正常使用物业的行为。欠费是民事纠纷，物业可以去法院起诉，但绝不能私设公堂、阻碍通行。

2. 地方层面：更细致的“禁令”

各地条例正在纷纷跟进，将“禁止限制出入”写入法规：

* 青岛： 《青岛市物业管理条例》第62条第3款，禁止采取限制业主及其车辆出入等方式催收费用。

* 南京： 《南京市住宅物业管理条例》第52条，明确禁止利用门禁系统限制车辆、人员出入。

* 后果： 违规企业不仅面临罚款，还可能面临信用降级，直接影响其后续接项目。

三、 灵魂拷问：车位管理费是“重复收费”吗？

很多业主不愿交这个钱，是因为觉得冤：“物业费里不是都包了吗？”

事实上，确实存在严重的重叠。 让我们来算一笔账，看看物业费和车位管理费在哪些地方“撞车”了：

| 服务项目 | 物业费是否包含？ | 现状与问题 |

|---|---|---|

| 照明电费 | 是 | 地下车库照明通常接入小区公共能耗，费用已分摊在物业费中。如果物业无法出示独立电表和缴费凭证，就是在重复收钱。 |

| 保洁安保 | 是 | 车库的保安、保洁大妈通常和地面是同一拨人。人力成本已在物业费中核算，再收一次就是双重剥削。 |

| 设备维护 | 是 | 排水、通风、消防等系统属于全小区共用设施，其维护费理应包含在物业费内。 |

法律依据：

《物业服务收费管理办法》第11条规定，物业服务成本包含了共用设施设备的日常运行和维护费用。

* 关键点： 只要前期物业合同的附件清单里，将“地下车库”列为了公共配套设施，那么它的运维费用就已经算在物业费里了。再收一笔“车位管理费”，就是典型的强买强卖。

四、 破解迷思：“不收钱对没车的业主不公平？”

这是物业最爱用的挡箭牌：“如果不收车位费，那没车的业主岂不是在替有车的业主养车库？”

这个逻辑是完全站不住脚的。

* 公共配套属性： 地下车库和电梯、游乐场一样，属于小区公共配套。一楼住户不坐电梯也要交电梯费，丁克家庭不用游乐场也要摊销维护费。这是公共属性决定的。

* 产权与收益： 既然是全体业主的公共配套，那么车库产生的收益（如临时停车费、广告费）也应归全体业主共有。

* 真正的公平是： 车库作为共有资产，收益归大家（可以分红或抵扣物业费）；如果没有收益，维护成本大家均摊也是合情合理的（包含在物业费中）。

五、 总结：业主该如何破局？

青岛的案例是一个分水岭，它告诉我们，面对物业的违规操作，由于维权成本高（时间、精力），很多业主选择了沉默，但这只会让业主的权益被一点点蚕食——今天收车位管理费，明天可能就收“大门开启费”、“绿化观赏费”。

要想从根本上解决问题，不仅仅是拒交一笔费用，而是要推动“业主自治”：

* 查阅合同： 翻看你的《前期物业服务合同》，确认地下车库是否被列入“公共配套设施”。

* 要求公示： 要求物业公示车库的独立能耗、人员成本核算，证明其没有重复收费。

* 成立业委会： 只有业主从“被动缴费者”变成“规则制定者”，才能决定这笔钱该不该收、收多少、怎么用。

物业的本质是服务者，不是管理者。别让你的沉默，成为他们越界的理由。